Jakie są opłaty przy kupnie mieszkania?

Opłaty przy kupnie mieszkania

Warto zdawać sobie sprawę, że opłaty przy kupnie mieszkania nie ograniczają się tylko do kosztu samej nieruchomości. Jakie są to koszty? Gdzie należy je uiścić?

Zapraszamy do zapoznania się z zestawieniem kosztów, z którymi trzeba się liczyć przy zakupie mieszkania.

Opłaty przy kupnie mieszkania – nie tylko notariusz?

Z jakimi opłatami (oprócz samych kosztów nieruchomości) wiąże się zakup mieszkania?

Opłaty przy kupnie mieszkania to przede wszystkim:

  • opłat publicznoprawnych w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych
  • wynagrodzenia notariusza za udokumentowanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego

Podatek od czynności cywilnoprawnych

  • obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, to jest zawarcia umowy sprzedaży,
  • obowiązek podatkowy ciąży na kupującym,
  • podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa mieszkania, najczęściej będzie to cena umowy sprzedaży,
  • stawka podatku wynosi 2%,
  • notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i jest obowiązany pobrać od Kupującego podatek a następnie wpłacić go na rachunek organu podatkowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii.

Ważne! Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych notariusz jest obowiązany uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Opłaty sądowe

  • opłacie sądowej podlega wniosek o wpis i wykreślenie w księdze wieczystej,
  • do uiszczenia opłaty sądowej zobowiązana jest strona, która wnosi o dokonanie wpisów w księdze wieczystej (np. Kupujący przy umowie sprzedaży mieszkania),
  • notariusz pobiera od wnioskodawcy opłatę sądową a następnie przekazuje ją właściwemu sądowi rejonowemu – wydziałowi ksiąg wieczystych,
  • w sytuacji w której dla lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozostające w zasobach spółdzielni mieszkaniowej) odpada obowiązek uiszczenia opłaty sądowej,
  • opłaty sądowe są stałe i nie są wygórowane – opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł.

Ważne! Zgodnie z art. 7 ustawy Prawo o notariacie notariusz uzależnia sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę należnej opłaty sądowej.

Czy kupno mieszkania wymaga udziału notariusza? Jeżeli tak, to dlaczego?

Notariusz jest niezbędny przy zakupie mieszkania. Zgodnie z przepisami prawa polskiego, zarówno do przeniesienia własności nieruchomości jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczna jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w innej formie będzie bezwzględnie nieważna. Udział notariusza jest podyktowany szczególnymi wymaganiami dotyczącymi obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczeniem w najwyższym stopniu interesów Stron tej umowy. Notariusz weryfikuje stan faktyczny i prawny dotyczący nieruchomości, sprawdza podstawę jej nabycia przez sprzedającego, a w razie wątpliwości może też zbadać akta księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Notariusz zadba również o to, aby do umowy zostały dostarczone aktualne dokumenty oraz zapewni prawidłowość zapisów umowy sprzedaży z zapisami umowy kredytowej w przypadku nabywania lokalu na kredyt.

Jakie są koszty notariusza przy zakupie mieszkania?

Maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy sprzedaży są określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Zależą one od wartości rynkowej mieszkania.

Dla przykładu można wskazać, że:

  • przy wartości powyżej 60.000 do 1.000.000 zł maksymalne wynagrodzenie wynosi:

(1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł) x 0,5

  • przy wartości powyżej 1.000.000 do 2.000.000 zł maksymalne wynagrodzenie wynosi:

(4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł) x 0,5,

  • przy wartości powyżej 2.000.000 zł maksymalne wynagrodzenie wynosi:

(6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł) x 0,5, nie więcej jednak niż 10.000 zł

Do powyższych stawek wynagrodzenia należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Ponadto, do kosztów poniesionych u notariusza należy doliczyć także:

  • koszt złożenia wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł (+23% VAT)
  • kosztów wypisów aktu notarialnego – 6 zł za 1 stronę wypisu (+23 %VAT).

O tym należy pamiętać!

Czy w przypadku zakupu mieszkania na kredyt trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami?

Z pewnością, zakup mieszkania na kredyt wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Można do nich zaliczyć:

  • wszelkie koszty związane z uzyskaniem i obsługą kredytu,
  • koszty zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego, o ile taki jest wymóg banku lub takie jest życzenie Stron,
  • koszty związane z ustanowieniem hipoteki i jej wpisem do księgi wieczystej.

Umowa przedwstępna u notariusza – czy warto?

Umowę przedwstępną w sytuacji kredytowania zakupu lokalu warto zawrzeć u notariusza, ponieważ gwarantuje nam to zawarcie umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej). W przypadku bowiem, w którym jedna ze Stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, druga Strona może dochodzić jej zawarcia przed sądem. Co więcej, notariusz ustali ze Stronami umowy dogodne dla nich zapisy, w tym dotyczące zadatku, zaliczki, czy też prawa odstąpienia od umowy w konkretnych sytuacjach. Warto pamiętać, że notariusz działa w interesie obu Stron umowy, a nie tylko tej, która opłaca jego wynagrodzenie.

Odnośnie kosztów umowy przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego, są one zbliżone do kosztów zawarcia umowy sprzedaży, oczywiście bez konieczności ponoszenia opłat publicznoprawnych.

Ustanowienie hipoteki – o czym trzeba wiedzieć?

Ustanowienie hipoteki będzie konieczne w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Kredytujący bank zażąda wówczas zabezpieczenia kapitału kredytu i wszystkich kosztów związanych z kredytem hipoteką wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Ustanowienie hipoteki może być dokonane na dwa sposoby:

  • w akcie notarialnym
  • na formularzu złożonym we właściwym sądzie wieczystoksięgowym.

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym jest oddzielną czynnością notarialną. Za ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na zakup lokalu mieszkalnego ustawodawca przewidział maksymalną stawkę wynoszącą 1/4 stawki podstawowej, przewidzianej w Rozporządzeniu. Przykładowo, przy ustanowieniu hipoteki do kwoty 400.000 zł maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 590 zł (+23% VAT).

Z ustanowieniem hipoteki wiąże się też konieczność poniesienia opłat publicznoprawnych w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł oraz opłaty sądowej za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. W przypadku ustanawiania hipoteki w akcie notarialnym opłaty te są uiszczane za pośrednictwem notariusza. W sytuacji ustanawiania hipoteki na formularzu w sądzie wieczystoksięgowym Strona ma obowiązek uiścić je samodzielnie, odpowiednio – w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania oraz we właściwym sądzie wieczystoksięgowym.

Doskonale widać, że opłaty przy kupnie mieszkania mogą zdecydowanie zwiększyć koszt zakupu nieruchomości. Niestety – nie można ich uniknąć. Jeżeli ktoś potrzebuje dodatkowych informacji o czynnościach notarialnych przy kupowaniu nieruchomości – zapraszamy do skontaktowania się z nami.