Kupno mieszkania a umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to pojęcie, z którym często spotyka się przy zakupie nieruchomości. Na czym polega takie rozwiązanie? Dlaczego warto je sporządzić? Czy koniecznie trzeba dokonać tego u notariusza?

Jeżeli zastanawiają się Państwo, czy warto zawierać taką umowę – zdecydowanie zapraszam do zapoznania się z niniejszym artykułem.

Umowa przedwstępna – najważniejsze informacje

Na czym polega umowa przedwstępna? Kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą Strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (np. umowy sprzedaży) w przyszłości. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy z określonych powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (tzw. umowy definitywnej lub umowy ostatecznej). Powody mogą być różne, a do najczęściej spotykanych możemy zaliczyć konieczność uzyskania kredytu na finansowanie zakupu nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości (np. konieczność wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej). W sytuacji więc, gdy nie ma możliwości zawarcia umowy ostatecznej warto zdecydować się na ,,zarezerwowanie” nieruchomości w postaci zawarcia umowy przedwstępnej.

Czy istnieje wymóg umowy przedwstępnej?

Nie ma wymogu prawnego zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa ta jest zawierana w sytuacji, gdy takie jest życzenie stron. Może się także zdarzyć, że bank, w którym strona kupująca stara się o kredyt konieczny do sfinansowania zakupu będzie żądał umowy przedwstępnej, w celu potwierdzenia konieczności udzielenia kredytu.

Jakie są elementy umowy przedwstępnej?

W umowie przedwstępnej sprzedaży muszą znaleźć się:

  • zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży,
  • istotne postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej sprzedaży, to jest przedmiot tej umowy oraz cena,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce, notariusz zadba o to, aby w umowie przedwstępnej sprzedaży znalazły się także postanowienia dotyczące:

  • terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • sposobu i terminu zapłaty ceny i wydania przedmiotu sprzedaży,
  • płatności zadatku lub zaliczki,
  • prawa odstąpienia od umowy,
  • zobowiązania stron do dostarczenia do umowy przyrzeczonej sprzedaży określonych dokumentów.

Stronami umowy przedwstępnej sprzedaży jest strona sprzedająca oraz strona kupująca. Warto wiedzieć, że do zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza zarówno kupujący jak i sprzedający mogą udzielić pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego również wymaga formy aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna – czy notariusz jest niezbędny?

Nie ma wymogu prawnego do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza jest jednak pewniejsze, bezpieczniejsze i niesie dalej idące skutki prawne, niż zawarcie tej umowy w zwykłej formie pisemnej.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej ma jedynie taki skutek, że w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeżeli kupujący lub sprzedający zrezygnuje z zawarcia umowy, to druga strona może wyłącznie dochodzić kosztów, które poniosła w związku z nie zawarciem tej umowy. Wysokość szkody musi być udowodniona w sądzie.

Umowa przedwstępna zawarta u notariusza ma ten skutek, że w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej strona uprawniona może zrealizować na drodze sądowej. Orzeczenie sądu skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje tę umowę.

Jak widać, wybór formy zawieranej umowy przedwstępnej będzie miał znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie umowa ta wywoła w przyszłości. Zakup nieruchomości jest z pewnością jedną z ważniejszych życiowych decyzji, dlatego też warto zadbać, aby transakcja ta odbyła się bezpiecznie.

Podsumowując, największymi zaletami umowy przedwstępnej zawartej u notariusza, są:

  • zbadanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przez notariusza na wstępnym etapie zakupu nieruchomości,
  • gwarancja zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • sformułowanie umowy przez notariusza i wyjaśnienie stronom zapisów w niej zawartych, ich znaczenia i skutków jakie ze sobą niosą.

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest ponadto możliwość złożenia wniosku wieczystoksięgowego do sądu o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wniosek o wpis roszczenia składa notariusz. Wiąże się to z opłatą sądową w wysokości 150 zł. Wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej nie tylko dostatecznie zniechęci potencjalnego kolejnego nabywcę od zakupu takiej nieruchomości, lecz także zapewni tzw. rozszerzoną skuteczność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku będzie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przeciwko każdej osobie, która nabędzie nieruchomość po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.

Umowa przedwstępna w praktyce

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej?

Przy założeniu, że obie umowy – przedwstępna i przyrzeczona – zawierane są u tego samego notariusza, ich koszt jest porównywalny. Różnica jest taka, że przy umowie przedwstępnej nie występuje jeszcze obowiązek poniesienia podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niższy jest koszt wypisów aktu notarialnego, gdyż nie ma obowiązku zawiadamiać właściwych urzędów o zawarciu tej umowy.

Dla przykładu można wskazać, że przy wartości mieszkania wynoszącej 300.000 zł standardowa wysokość wynagrodzenia za każdą z umów wyniesie 985 zł netto (+23% VAT).

Co się dzieje, gdy po umowie przedwstępnej nie uzyska się kredytu?

To, co się wydarzy w przypadku nieotrzymania kredytu po zawarciu umowy przedwstępnej, zależy wyłącznie od uzgodnień stron. Możliwości jest wiele, a tymi najczęściej spotykanymi są:

  • zastrzeżenie, że w przypadku nieotrzymania kredytu stronie kupującej służy prawo odstąpienia od umowy i zaliczka/zadatek podlegają zwrotowi w nominalnej wysokości,
  • zastrzeżenie, że nieotrzymanie kredytu jest równoznaczne z niewykonaniem umowy przez stronę kupującą i w takim wypadku strona sprzedająca ma prawo zatrzymać zadatek.

Zgodnie z zasadą swobody umów istnieje także możliwość modyfikacji zadatku w określonych przez strony sytuacjach, np. obowiązek zwrotu przez stronę sprzedającą części zadatku w przypadku nieotrzymania przez stronę kupującą kredytu.

Umowa przedwstępna to bardzo ważny mechanizm, zabezpieczający obie strony przy kupnie/sprzedaży nieruchomości. Warto dokonać starań, aby taka umowa została sporządzona w sposób prawidłowy. W związku z tym, zapraszamy do kontaktu -odpowiemy na nurtujące pytania.